Gestión de conflictos con el prealquiler, la renovación del contrato y los cosignatarios

Como ciudad universitaria, el panorama del alquiler en Bellingham suele estar entrelazado con el flujo de estudiantes que entran y salen de la ciudad, y centrado en el calendario escolar anual. Tanto si eres un estudiante, un proveedor de alojamiento, o un inquilino no estudiante, es probable que hayas experimentado el ajetreo en el pre-alquiler y las renovaciones de contratos de arrendamiento que conducen al comienzo del año escolar. La experiencia de alquilar una vivienda en una ciudad universitaria tiene sus matices y puede dejar mucho margen para que surjan conflictos entre inquilinos y proveedores de alojamiento, o entre compañeros de piso. Con un 55% de viviendas ocupadas por inquilinos (muy por encima de la media nacional y estatal), estos factores afectan a la mayoría de los hogares de Bellingham.

Estadísticas extraídas de Bellingham Housing Statistics, Departamento de Planificación y Desarrollo Comunitario.

Estadísticas extraídas de Bellingham Housing Statistics, Departamento de Planificación y Desarrollo Comunitario.

En este número del Boletín de Estabilidad en la Vivienda, pretendemos aclarar algunas de las cuestiones y conflictos más comunes que surgen durante los procesos de prearrendamiento y de renovación del contrato de arrendamiento, y ofrecer sugerencias para afrontar estas situaciones de forma beneficiosa para ambas partes. También profundizaremos en los entresijos de trabajar con cofirmantes, y en los retos o preocupaciones particulares que pueden surgir al incorporar a un tercero a un contrato de arrendamiento.


Recuerde que el WDRC dispone de servicios gratuitos de resolución de conflictos de Estabilidad en la Vivienda para inquilinos, propietarios, compañeros de piso y vecinos, y siempre estaremos encantados de ayudarle a trazar sus próximos pasos en una disputa relacionada con la vivienda. Para obtener ayuda en la resolución de conflictos, como mediación, conciliación o asesoramiento, póngase en contacto con un gestor de casos de estabilidad en la vivienda llamando al (360) 676-0122 ext. 115 o housing@whatcomdrc.org

Incluido en este artículo:

  1. Inquilinos: Preguntas y dudas habituales sobre el contrato de alquiler

  2. Propietarios: Preguntas y dudas habituales sobre el arrendamiento

  3. Trabajar con cosignatarios

Inquilinos: Preguntas y dudas habituales sobre el contrato de alquiler

  • Cuando los clientes acuden al WDRC en busca de servicios de mediación y resolución de conflictos, los problemas de comunicación o la falta de comunicación suelen estar en el centro de la cuestión. En este caso, las líneas de comunicación parecen haber dejado un vacío importante. 

    Para el inquilino: desea permanecer en su vivienda actual y no ha recibido información sobre cómo hacerlo posible. Esto puede hacer que el inquilino sea vulnerable a la inestabilidad de la vivienda, causarle estrés al intentar encontrar una nueva residencia en un plazo ajustado o afectar a la capacidad de una familia para permanecer en su hogar o en el distrito escolar actual.

    Para el proveedor de la vivienda, ahora debe pasar por el proceso de poner la vivienda en venta y seleccionar a los posibles inquilinos, limpiarla y entregarla, e incorporar a un nuevo inquilino. Este proceso puede ser mucho más caro y llevar más tiempo que prorrogar un contrato de alquiler.

    Una buena forma de evitar esta desafortunada situación es que propietarios e inquilinos se comuniquen en tiempo real (no sólo por correo electrónico) en el momento de la firma del contrato de alquiler sobre el proceso de prealquiler/renovación. Cada empresa tiene prácticas ligeramente diferentes, así que merece la pena tratar esta cuestión con cada nuevo contrato de alquiler que se firme.

  • Como ya se ha mencionado, el peculiar panorama de alquileres de una ciudad universitaria puede significar que las empresas de gestión inmobiliaria busquen renovar los contratos de arrendamiento de los inquilinos muchos meses antes de la fecha de finalización del contrato. Este proceso puede proporcionar estabilidad a aquellos que pueden renovar, pero para los inquilinos que se enfrentan a cambios de trabajo, cambios familiares u otros factores desconocidos, puede ser difícil tener la información necesaria para tomar esta decisión anticipada.

    Cuando los clientes acuden al WDRC con este problema, a menudo les vemos explorar soluciones como hacer o actualizar su presupuesto personal, considerar la búsqueda de compañeros de piso, discutir los planes futuros con su codeudor, si procede, o buscar en el mercado de alquiler unidades comparables. Hablar con el propietario sobre cualquier incertidumbre puede ser útil, así como pedir aclaraciones sobre plazos, procedimientos, políticas, etc.

  • Muchos proveedores de vivienda aumentan el alquiler anualmente, mientras que otros pueden aumentarlo de forma gradual al cabo de varios años. En cualquiera de los dos casos, un inquilino que actualmente esté agobiado por el alquiler podría encontrarse con que un aumento del alquiler en la renovación del contrato le deja fuera de su presupuesto. 

    Si usted es un inquilino con bajos ingresos que actualmente recibe subsidios de vivienda, es probable que exista un proceso formal para presentar quejas y ajustar los importes del alquiler. Intente ponerse en contacto con la Autoridad de Vivienda de Bellingham/ Condado de Whatcom o cualquier otro organismo pertinente para estudiar sus opciones.  

    Si no recibes subsidios de vivienda, el camino a seguir puede ser menos claro, pero aún hay muchas opciones disponibles. Un buen primer paso es ponerse en contacto con el casero para ver si está dispuesto a negociar. Incluso si alquilas a una gran empresa, los responsables de las pólizas pueden estar dispuestos a escuchar tu historia y trabajar contigo para encontrar una solución. Quizá mantenerte en la vivienda, en lugar de gastar dinero en darle la vuelta, tenga más sentido desde el punto de vista económico que subirte el alquiler. 

    Si vives con compañeros de piso, negociar la redistribución de los importes del alquiler, aunque sea por un tiempo limitado, puede ayudarte a que tu parte sea asequible. Por ejemplo, podrías aceptar asumir más responsabilidades domésticas a cambio de una menor cuota mensual de alquiler.

  • En la mayoría de los contratos de arrendamiento se estipula cuándo se puede rescindir el contrato y qué ocurre si el inquilino lo rescinde anticipadamente. En el WDRC a veces nos encontramos con casos en los que los inquilinos no eran conscientes o han malinterpretado sus responsabilidades en torno a la mudanza y la terminación del contrato de arrendamiento, o no sabían que hay una cláusula en su contrato de arrendamiento que establece que serían responsables de los pagos de alquiler hasta que se llenara la unidad. 

    Esto puede resultar chocante para los inquilinos, que pueden no tener los recursos para mantener este acuerdo financiero una vez que se hayan mudado a otra unidad. Si no hay claridad sobre los plazos, también puede resultar estresante no saber cuánto tiempo permanecerá vacía la vivienda hasta que el propietario pueda encontrar un nuevo inquilino.

    La claridad en torno a las cláusulas de rescisión anticipada al principio de un arrendamiento es importante tanto para los administradores de fincas como para los inquilinos. Dedicar tiempo a repasar estos detalles del contrato y crear claridad al principio de una relación de vivienda puede ayudar a ambas partes a evitar una situación que se convierta en una tensión financiera o cree malentendidos y conflictos.

    Utilizar las redes sociales y otros grupos en línea para publicar anuncios de viviendas locales puede ser una buena forma de que los inquilinos tengan agencia si se encuentran en medio de esta situación. Asegúrate de conocer la política del casero en materia de subarrendamientos y, a continuación, publica un anuncio de vivienda disponible. Publicar el anuncio lo antes posible te ayudará a reducir el tiempo que podrías ser responsable económicamente del alquiler después de mudarte.

    Por último, la comunicación con el proveedor de alojamiento sobre tus planes y el trabajo conjunto para llenar la unidad puede ser una gran solución de colaboración.

  • ¿Cómo hablar de opciones con un posible nuevo propietario? La creación de un plan de pagos es una resolución común que nuestros mediadores facilitan durante una mediación de Estabilidad de Vivienda. Aunque un inquilino no pueda permitirse el pago de una gran suma global, los planes de pago pueden hacer que esas cuotas sean más factibles. Animamos a los proveedores de vivienda y a los inquilinos a discutir sus propias necesidades financieras, y a encontrar un plan de pagos que satisfaga las necesidades de ambas partes.

  • En este caso, es útil que el arrendador te aclare cuáles son las expectativas en cuanto a la limpieza de la mudanza, los cargos habituales que pueden aplicarse a la fianza (tarifas por hora de limpieza, sustitución de bombillas, retirada de trastos, etc.) y el plazo previsto para que se completen los servicios de limpieza y se calculen los cargos finales. Negociar un plan de mudanza puede ser muy útil para asegurarse de que ambas partes saben qué esperar y pueden dar los siguientes pasos sin problemas.

Propietarios: Preguntas y dudas habituales sobre el arrendamiento

  • Se trata de una situación difícil que requiere un enfoque reflexivo. Es probable que para el inquilino suponga un gran trastorno y una noticia difícil de escuchar. Por ello, es comprensible que el inquilino tenga una reacción emocional muy fuerte ante esta noticia. Es incómodo ser el mensajero de las malas noticias; intenta recordar que lo más probable es que no se trate de ti personalmente. Cuando hayan tenido tiempo de asimilar la noticia, ofrécete a mantener una conversación de voz a voz con ellos en un momento o lugar conveniente para ambos. Practica la escucha con empatía y curiosidad, reflejando lo que te han dicho para demostrar que has oído sus preocupaciones. Es posible que el inquilino pueda pensar y hacer planes con más claridad si se siente escuchado. También es posible que escuche algo que le dé una idea de cómo podría ayudarle. Necesitas su ayuda para que la vivienda esté lista a tiempo para el nuevo inquilino, así que piensa qué ayuda podrían necesitar de ti a cambio.

    Hay infinidad de situaciones que pueden haber conducido a este resultado, y a continuación se describen algunas de las más comunes:

    • Puede que haya habido un malentendido sobre el proceso de renovación del contrato que haya hecho que el inquilino no haya cumplido el plazo de renovación. Si no dispone de otra vacante en la que puedan alojarse y su vivienda se ha alquilado a otro inquilino, aún hay formas de ayudarles en la transición a una nueva situación de vivienda. Considere la posibilidad de facilitarle una lista de recursos de vivienda, ofrecerle una referencia positiva sobre el alquiler u ofrecerle ayuda con los gastos de mudanza. Si entabla una conversación o negociación abierta con el inquilino, puede averiguar qué recursos le serían útiles para mudarse y evaluar si usted o su empresa pueden ayudar a proporcionarle u orientarle hacia alguno de esos recursos.

      • Si tiene otra vacante y quiere seguir alquilando a un buen inquilino, ¿qué puede ofrecerle para que este proceso sea fluido y pueda quedarse con él? ¿Hay medidas que pueda tomar para simplificarles la transición? ¿Puede ayudarles a evitar el proceso de volver a solicitar una unidad comparable y/o pagar tasas?

    • Tal vez esta situación haya surgido porque usted o su empresa desean poner fin a toda relación con ese inquilino. Si la relación de vivienda simplemente no funciona, nuestros mediadores suelen trabajar con las partes para crear un plan de mudanza que ayude al inquilino a encontrar una nueva vivienda de forma segura dentro de un plazo que funcione para el proveedor de la vivienda.

  • Dadas las posibles implicaciones legales de este escenario, puede ser mejor consultar a un abogado o a una organización de ayuda legal para entender sus derechos y obligaciones legales, y dónde puede haber margen para negociar con los inquilinos entrantes y salientes. 

    Elaborar un plan de mudanza con cada una de las partes puede ayudar a establecer plazos y acuerdos firmes, que las partes probablemente cumplirán si se acuerdan en un entorno neutral como la mediación.

    La solución puede ser sencilla una vez que las partes estén dispuestas a comunicarse. Quizá el inquilino actual no tenga acceso a un vehículo de mudanzas y no pueda transportar sus pertenencias. Ofreciéndose a alquilar un camión de mudanzas, el casero o el administrador de la propiedad podrían ayudar a acelerar el proceso. También podría ser más complicado, por ejemplo, si el inquilino se queda sin vivienda y teme quedarse sin ella.  

    Sea cual sea la situación, estar dispuesto a escuchar a todas las partes y mantener la curiosidad puede ayudar a las partes a llegar a una solución de mutuo acuerdo. El WDRC estará encantado de ayudar a resolver este tipo de problemas.

  • Mantener una conversación abierta con los inquilinos es una buena manera de aclarar esta situación. Sin embargo, es comprensible que los inquilinos teman que algo de lo que cuenten pueda ser utilizado en su contra más adelante. La norma de confidencialidad en la mediación puede ser útil para asegurar a todos los participantes que su honestidad y vulnerabilidad no serán castigadas. Si los inquilinos le dicen algo que le preocupa, empiece por preguntarles cómo se ha llegado a esa situación y cómo satisface sus necesidades. ¿Hay otra forma de satisfacer esas necesidades que también cumpla las normas de gestión de la propiedad? 

    En su comunicación con los inquilinos, ayúdeles a entender por qué es importante para usted saber quién vive en la residencia. ¿Quizá se trate de querer que la vivienda sea segura? Tal vez no quieras que los inquilinos sean responsables si algo va mal por culpa de otra persona que no figura en el contrato. Tal vez tanto al propietario como a los inquilinos les convenga tener claro quién reside en el espacio.

    Un mediador puede ser muy útil en esta situación, guiando a todas las partes para que encuentren alternativas satisfactorias para todos.

 

Trabajar con cosignatarios

Las estrategias de resolución de conflictos pueden ser clave para sortear algunas de las complejidades de trabajar con cosignatarios en su contrato de alquiler. Cuando las opciones financieras parecen limitadas, las soluciones creativas de mutuo acuerdo pueden ayudar a los cofirmantes a salir de situaciones difíciles.

  • Si su alquiler está inscrito en un programa de información crediticia, los pagos de alquiler del firmante principal pueden afectar a la puntuación crediticia del cosignatario. Por lo tanto, es muy importante mantener una línea abierta de comunicación en torno al pago del alquiler y discutir con su cosignatario en el momento de la firma del contrato qué planes de respaldo creará en caso de que una o más partes no puedan pagar a tiempo.

    Si un pago ya se ha retrasado o no se ha efectuado, discute con el cofirmante cómo puedes reparar tu relación con él (ya sea financiera, de amistad, familiar, etc.) después de resolver el problema con tu proveedor de vivienda. Considera la posibilidad de priorizar qué asuntos son más urgentes o prioritarios (como la estabilidad de la vivienda o la posibilidad de desahucio) y estudia opciones creativas entre los miembros de la familia. Tal vez el inquilino que debe el alquiler podría hacer pagos en instalaciones al codeudor que cubrió el alquiler inesperadamente.

    Es importante recordar que todas las partes del contrato de arrendamiento comparten colectivamente la responsabilidad del alquiler, y colaborar como un "equipo" para resolver los problemas de impago será más eficaz y productivo que señalar a una sola parte. A menudo, los contratos de alquiler no indican explícitamente quién es responsable de qué porcentaje del alquiler. El impago del alquiler es siempre estresante para todos (nadie quiere no poder pagar), y un poco de gracia puede hacer mucho. Considera qué tipo de comunicación será más útil con la persona que se ha retrasado en los pagos y mantén la curiosidad en lugar de culpar o avergonzar a alguien que no ha podido cumplir con su compromiso de alquiler este mes. 

  • Empieza por preguntar al casero qué alternativas puede haber a los avalistas. Por ejemplo, pagar una fianza mayor, buscar un compañero de piso con buen crédito que pueda firmar el contrato o dar recomendaciones positivas de anteriores propietarios. 

  • Este es otro escenario en el que los planes de pago pueden ser una solución elegante. Habla con tu proveedor de vivienda sobre la posibilidad de pagar la tasa de solicitud del avalista de forma incremental a lo largo de varios meses. Otra posibilidad es que, si tu avalista tiene recursos para pagar la tasa, acuerdes devolverle ese gasto a lo largo del tiempo.

  • Cuando hay muchas partes implicadas en una situación de alojamiento, es importante mantener abiertas las líneas de comunicación con todo el grupo. Crear un acuerdo de compañeros de piso o acordar unas normas básicas desde el principio puede ayudar a evitar conflictos en el futuro. ¿Cómo se comunicarán entre sí todos los inquilinos y cofirmantes sobre sus objetivos?

    Consulta con el propietario sus preferencias de comunicación en el momento de la firma para evitar líneas cruzadas entre varios firmantes/cofirmantes. Algunos propietarios o administradores prefieren tener un único punto de contacto, mientras que otros no tienen problema en recibir comunicaciones de todos los firmantes. Si el propietario prefiere un único punto de contacto, considere quién está mejor preparado en el contrato para mantener esas conversaciones, teniendo en cuenta su familiaridad con la situación, su capacidad para tomar decisiones, el tiempo disponible para ponerse en contacto con todas las partes y transmitir información, etc.

  • Considerar la historia de la relación

    • ¿Cómo te conocen? 

    • ¿Están familiarizados con tus valores y hábitos financieros? 

    • ¿Le han conocido en un momento difícil y, en caso afirmativo, cómo le han apoyado? 

    • ¿Le han visto hacer una promesa y cumplirla?

    Asegúrate de que es alguien en quien has depositado tu confianza y que ha mantenido una relación contigo en los buenos y en los malos momentos.

    Tener en cuenta sus necesidades 

    • ¿Sabes cuál es su situación financiera? 

    • ¿A qué dificultades se enfrentan y cómo podrías ayudarles (incluso en cosas no monetarias, como ayudarles con trabajos esporádicos, arreglar o limpiar algo, cocinar, cuidar de niños, ancianos, mascotas, etc.)? 

    • Antes de pedirles que cofirmen, intenta conectar con ellos sólo para escuchar lo que pasa en su vida. 

    *Visita nuestro canal de youtube para consejos de escucha activa para que se sientan escuchados.

    Prepare un plan alternativo

    • ¿Qué haréis tú, tus compañeros de piso (si los hay) y tu avalista si alguien no puede pagar el alquiler a tiempo? 

    • Piensa qué medidas podrías tomar, comparte esas ideas con tu codeudor e invítale a dar su opinión sobre el plan.

    Por supuesto, nadie quiere encontrarse en esta situación, y menos aún tu codeudor. Su confianza podría aumentar si hubieras acordado proactivamente un plan, por si acaso.

    ¿Y si la respuesta es negativa?

    • Agradece a la persona que haya tenido en cuenta tu petición y pasa página amablemente.

    • Es natural sentirse disgustado o tener emociones fuertes cuando alguien se niega a avalarte. Es posible que su reacción no coincida con la tuya, sobre todo si sus necesidades de vivienda son diferentes a las tuyas en ese momento. Dependiendo de la relación que mantengas con esa persona, puede que sea capaz de dar cabida a tus sentimientos, o puede que otro amigo o ser querido sea la persona más indicada para escucharte y apoyarte.

    • Evita las amenazas, el miedo, la ira o la compasión para hacerles cambiar de opinión. Una relación financiera, como cualquier otra relación, debe empezar con respeto y consentimiento mutuos. Si ahora se sienten presionados para tomar la decisión, es posible que la próxima vez que necesites ayuda se muestren reacios o incluso se nieguen.

¿Necesita el apoyo de un tercero neutral para resolver su conflicto relacionado con la vivienda?

Recuerde que el WDRC dispone de servicios gratuitos de resolución de conflictos de Estabilidad en la Vivienda para inquilinos, propietarios, compañeros de piso y vecinos, y siempre estaremos encantados de ayudarle a trazar sus próximos pasos en una disputa relacionada con la vivienda. Para obtener ayuda en la resolución de conflictos, como mediación, conciliación o asesoramiento, póngase en contacto con un gestor de casos de estabilidad en la vivienda llamando al (360) 676-0122 ext. 115 o housing@whatcomdrc.org

Programa de Estabilidad de la Vivienda del WDRC
Centro de Resolución de Disputas de Whatcom